国统计局发布的70城房价数据显示，今年2月，新房及二手房价格环比跌幅持续收窄。其中，线城市房价已经踏上“止跌线”，北京和上海二手房价格甚至环比分别上涨 0.3 和 0.2 ，跑全国。
那么内地楼市的“后跌”(即的起点)，到底还有多远？
国金证券曾做过度研究指出，判断房地产市场是否止跌回稳有3个关键项：二手房与新房成交占比企稳；租金回报率与二手房价格比例企稳；房价收入比对应的估值泡沫消化
基于这些要素，按照当前市场调整的节奏，国金证券的判断是——今年二季度楼市止跌企稳。
企稳的先后顺序是：新好房 > 老破小 > 房 > 老现房；新房的量＞二手房的价。
很有趣的是，丁祖昱、孟晓苏、任泽平、邢自强(摩根大通经济学)、庆(重阳投资席经济学)、汪涛(瑞银席经济学)等，众多都做过“2026年是房地产行业底部”的判断。
那么如果“楼市后跌”即将发生，市场会是种怎样的情形？
当前湖北防火门专用胶，新房市场“有价量”，二手房市场“以价换量”的状况越来越明显
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新房市场受挤压是自然现象，面人口需求自位回落，面是买二手房的人越来越多
但新房成交不会限压缩、二手房交易也不会限增长。国金证券预测，不考虑投机需求的情况下，我国新增住房需求会稳定在14亿平米左右。
实际上，现在的市场基本已经达标了。数据显示，2023年和2024年我国新房和二手房总成交面已经滑落到15亿平米左右，2025年和2026年将维持14亿-15亿水平
这也意味着，新房已经没有太多增量空间了，国金预测2026年新建住宅销售面积同比增速有望“回到0附近”。
那么按照当前的速度，今年上半年全国18个主要城市的二手房成交在总成交中的占比就会达到60-63区间，过日本。
2 房价回调幅度水平湖北防火门专用胶，租金回报率还没到位
到今年3月三周，线城市新房价格已经出现环比0.2的微涨，二手房议价空间收窄至5以内。
丁祖昱团队统计了1970年以来，57个国和地区的长房价调整周期。结果显示，房价调整周期是平均4.5年，平均回调幅度22。
从2021年至今我国已调整过4年，其中二手房价已较点下跌约40，过平均跌幅。
二手房价跌到位了吗？锚定的个指标是“租金回报率”，万能胶厂家也就是说房子出租的收益，能够和房价支出及其它各类成本，达到理比例。
美国和日本房地产市场在刚企稳的时候(2011年和2009年)净租金回报率分别约为4.75、2.28。
丁祖昱团队调取“全国30城租金回报率”中位数为2.06，口径统计全国百城租金回报率在2.37。
可以看出，整体而言国内二手房的租金收益率已经接近理水平。如果租金收益率有继续走强的趋势，二手房价的整体下行空间还将缩小。
实际上，当前京沪杭二手房挂量急剧下降，也说明二手房挂量增长快的阶段已经过去，市场进入存量博弈阶段，“后跌”后回稳是大概率趋势。
3 新房三年没涨了，房价收入比趋于理
新房市场已经是个度调整之后的市场。
从数据来看，2025年百城新房成交均价和2024年是持平的，说明新房成交价格保持稳定。而2026年也没有任何比例新房价格大涨的因素，预计市场均价同比也将持平企稳。
毕竟全国百城的新房，假设新供给80平米多只能100平米，供求比已经连续2年只有0.81，而新开工量已连续4年低于新房销售量。
由于现在全国真正符国“好房子”标准的比例不到5，所以新房市场还是有需求的，但发展空间只针对好房子。
在这种格局之下，国金证券测，如果按照当前我国2025年二手房成交的中位数和庭可支配收入重估房价收入比，即使是北京和上海等线城市，房价收入比也没有过15，整体已回归相对理区间。
也就是说，买得起新房的人，其收入会让他们觉得压力并没有想象中的大，至少像前几年那种“掏空几代钱包的痛苦感在减弱。
当前楼市的变化不同往年，这些是否是“拐点”的信号、“止跌回稳”的迹象……您怎么看？
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