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租房，往往是生活的开篇
个能遮风挡雨的小窝
安放着大大小小的梦想
然而，现实中常常伴随着意想不到的波折
漏水人维修、二房东转租跑路……
租房生活不小心就变成了“烦心事”
怎样才能避“租”来的烦恼？
近日，山西省阳泉市中人民法院审理了起因房屋漏水引发的邻里纠纷案。楼下住户某认为中顶灯因楼上漏水受损，将楼上房东曹某与租客冯某并诉至法院，要求共同赔偿。三各执词，案件历经二审。
法院经审理认为，现有证据法证实租客在使用过程中存在过错，终经调解，由房屋所有权人即房东承担全部赔偿责任，租客需赔付。
起小小的漏水纠纷，折射出租赁关系中核心的问题：房东与租客之间，责任到底如何划分？日常生活中如何规避“租赁坑”？
、先分清：谁该修？谁该赔？
（）出租人：租赁物的“责任人”
出租人对房屋及设施负有基本的维修、保养义务，保证租赁物能够正常使用。租赁物自身老化、瑕疵、非人为原因损坏，原则上由出租人负责维修；
承租人提出理维修请求后，出租人应在限期内处理；
出租人未在理期限内履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修影响正常居住使用的，可以要求减租金或延长租期。
简单说，租赁物自身损坏，大多由出租人负责。
（二）承租人：理使用，不担“冤枉责”
承租人的核心义务，是按照约定或租赁物质正常使用租赁物。即按同用途使用，不擅自改变房屋结构、不违规使用设施设备；因自身使用不当、疏忽大意、擅自改造造成损坏的，应当承担赔偿责任；正常使用产生的自然损耗，如墙面轻微泛黄、具正常磨损等，需赔偿。
简单说，只要正常使用、未违规损坏，就不用为损耗买单。
二、再究：字里行间的“文字游戏”
（）同中的“预制菜”，小心藏着“添加剂”
在租房时，房东或中介常以“统模板”“行业惯例”“大都这么签”为由，让承租人签下预先拟好的同。承租人往往图省事大笔挥，等到退租时，对却翻出条款要求按新品原价赔偿装修或具，甚至赔得比买新的还贵，这才惊觉吃了“哑巴亏”。
根据民法典四百九十六条，这类预先拟定、没跟承租人商量的条款，叫“格式条款”。提供负有“提示说明义务”——凡是加重承租人责任、限制承租人主要权利的条款（如“任何损坏按原价赔偿”），须用加粗、标红等式让承租人明确知晓。若提供未尽到提示说明义务，且致承租人没有注意或理解该条款的，承租人可主张该条款不成为同内容。
另外濮阳保温护角专用胶，即便同提供履行了提示说明义务，也不代表该条款就定有。
如果条款内容本身不理地除出租人责任、加重承租人的责任或排除承租人的主要权利，俗称“霸条款”，法律上自始。
（二）约定不清，易变成“使用糊涂账”
在租房过程中，不少房东与租客仅简单约定即签约，对房屋内设施的使用范围、使用式、维护责任等内容含糊带过，看似省事，实则埋下纠纷隐患。
民法典七百九条规定，承租人应当按照约定的法使用租赁物。对租赁物的使用法没有约定或者约定不明确，应当根据租赁物的质使用。只要承租人在“物品质”允许的范围内使用，法律则认定承租人没有违约。
但现实难点在于：在没有约定清楚的前提下，“正常使用”和“过度使用”的界限是模糊的。虽然法律给出了“按租赁物质使用”的底线规则，但具体到每处房屋设施、每种生活场景，双的理解可能不同，易产生争议。所以，好在签约时就明确约定屋内设施的使用范围、使用式及禁止行为等。如果约定，则需要结房屋的质、日常使用习惯、损耗程度等因素来综判断。
三、须警惕：租房中的“隐形”风险
生活中，很多租客都以为是在和房东本人签约，但对可能只是“中间商”，俗称二房东。哪天二房东卷款跑路，才发现——真房东不认账，假房东找不到。
先，了解二房东转租中的法律关系：
出租人——即原房东
承租人——即二房东（与原房东有租赁同）
次承租人——即实际住房的租客（与二房东有租赁同）
其次，二房东转租可能带来四大风险：
1.权转租：根据民法典，承租人转租须经出租人同意。未经同意，出租人可解除同，但有个前提：出租人须在知道或应当知道转租后的6个月内提出反对。过6个月未表态，万能胶厂家视为默认同意，不能再以“权转租”为由解除同。
2.租约终止：承租人与出租人的租约到期或解除，次承租人的居住权随之丧失，出租期的转租部分对出租人不具有法律约束力，但出租人与承租人另有约定的除外。
3.拖欠租金：承租人正当理由不向出租人支付租金或延迟支付的，出租人可以请求承租人在理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除同。此时，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金（但是转租同对出租人不具有法律约束力的除外），次承租人直接向出租人支付的部分，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；出部分，次承租人可以向承租人追偿。
4.违规改造：隔断房、群租房等随时可能被行政部门处罚。
四、不被动：承租人，这些权利你说了
（）优先购买权：房子可以，但不能偷偷
民法典七百二十六条规定，出租人出租赁房屋的，应当在理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
行使条件：出租人确有出房屋的行为；“同等条件”以出租人与三人约定的价格和支付式为主要标准。
权利顺位：房屋按份共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。
特别注意：出租人将房屋给近亲属的，承租人优先购买权。出租人通知后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为放弃。
（二）优先承租权：租约到期，有“续租优先权”
民法典七百三十四条规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
房屋承租人在行使优先承租权时，需满足以下条件：
1.租赁物须是房屋。其他动产如汽车、机械等，优先承租权视实际情况依同及司法解释认定；
2.出租人愿意继续出租且房屋能够继续出租。如果出租人明确说不租了，或者房屋被查封、拍，优先承租权从谈起。
3.承租人需及时明确提出续租申请，不可消等待；
4.须符“同等条件”，包含租金、租期、支付式、押金、用途等。即在别人出同样条件时，承租人有优先权。
五、早预：从源头避租房纠纷
（）签约前：多问句，多看两眼
签约前做足“功课”。查看房东的身份证和不动产权证（房产证），确认对是真正的房屋所有权人；如果是二房东，务要求其出示与原房东的租赁同，确认其中是否有“允许转租”的明确约定。同时，仔细检查房屋的实际情况——下水道堵不堵、空调制冷制热是否正常、墙面有渗水痕迹等。旦发现问题，好当场拍照留存，并在同中备注清楚。
（二）签约时：白纸黑字，胜过口头承诺
凡是重要事项，定要写进同：维修责任如何划分、押金退还的具体条件和期限、提前退租的违约责任、具电的清单及新旧程度。对于同中的格式条款，尤其是加粗、标红的部分，要逐条看清楚，不明白的就问，不接受的就谈，别因为“大都这么签”而妥协。
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（三）租住中：留好证据，有备患
入住时，对房屋的每个角落、每件具电进行拍照或录像，形成份“入住状态档案”，双确认后留存。租住期间，凡是向房东或中介提出的维修请求，尽量使用微信文字、短信或邮件等可留存证据的式进行，并保留好沟通记录。遇到紧急维修需要自己先行处理的，务保留好发票或收据，以便后续向房东主张费用。
（四）退租时：当面交接，书面确认
退租时，尽量与房东共同到场，对房屋及设施进行当面检查和交接。对于正常使用产生的自然损耗，据理力争，不要轻易答应赔偿要求。双达成致后，好签订书面的“退租确认书”或“交接单”，明确押金退还金额及时间，避事后翻旧账。
租房，租的是处安身的空间
是份安心的生活。
签约前、租住中、退租时
每处细节都牵动着租赁关系的走向
收下这份避坑指南
让这个暂时的“”，成为真正的避风港
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来源 天平阳光客户端
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