语：这场REITs的申报与进，恰逢产业园区发展从规模扩张转向价值耕的关键转折期。西安新配套的“3TCOM”理念积累下来的商誉广州泡沫板专用胶广州泡沫板专用胶，代表着种低风险、成长的商业契约精，为西安新配套提供了撬动资本市场的关键支点。
2026年8月18日，圳证券交易所网站的公募REITs信息平台显示，平安西安科产业园公募REIT项目正式获得证监会注册批复，这也标志着产业园公募REITs落子西安新区。
市场关注的焦点在于，为什么是西安，为什么是西安新配套？作为西安新配套董事长，曹靖也在反复思考。在他看来，答案可以归结为西安新配套的三大优势：区域产业布局的竞争力、园区软硬件配套的完备，以及的市场认可。“前两者是显的，后者则需要时间的沉淀。”他说。
这场REITs的申报与进，恰逢产业园区发展从规模扩张转向价值耕的关键转折期。当行业普遍承压、空置率上升成为全国话题时，西安新配套却交出了份逆势增长的答卷。2025年各市场化园区平均出租率达87.03，续租率稳定在98以上，新签招商面积过10万平米。这些数字背后，是场持续数年的重建运动。
西安新配套REITs的稳步进，既是动产业升发展的典型实践样本，也是将西部实体经济的资产价值与资本市场度耦，从而为产业空间的可持续运营构建起长保障机制。
次实体产业的资本化创新实践
这次产业园公募REITs的落地，标志着西安新配套的建设进入了新阶段——既有硬核的资产质量，又有兼顾人文的服务温度，有前瞻的产业视野。品质、服务、价值观，这三个看似平常的词汇，在西安新配套的实践中被重新定义，构成了以3TCOM（技术、人才、宽容度）理念为内核的产业空间价值重塑的底气。
自2008年成立以来，西安新配套直以西安新区批产业配套和科技园区建设主力军的身份度参与城市化进程。公司累计承担了12个产业园、34所中小学校、西安市医院（新院区）、西安新会议中心等60余个产业配套项目的投资建设，总建设面积 700万平米。
历经十余年发展，西安新配套已经完成了从“建设者”到“运营者”的初次蝶变。随着经济进入质量发展新阶段，西安新配套也开启了新轮的转型探索，场从“配套”向“价值共创”的刻变革就此拉开序幕。
2023年以来，西安新配套开启了以思维变革为核心的转型，通过12586战略的落地实施，公司业务整形成战略支撑、资产管理、开发建设三大板块，迈入转型升、创新发展的新阶段。
此次公募REITs发行的底层资产——软件新城软件研发基地二期（3TCOM云汇谷产业社区），位于西安新区天谷八路156号，13栋楼宇，总建筑面积32.5万平米。该项目于2016年建成投用，已稳定运营过8年。在园区设计初期，西安新配套就对软件研发承载能力进行了精细规划，建成后持续以客户需求为核心进行迭代升，停车空间扩容、电梯系统优化、公共休闲区和运动空间增设，这种随企业需求演变而不断进化的能力，构成了西安新配套产品质量力的底。
产业园区REITs的估值逻辑主要基于收益法（Income Approach），核心是将底层资产未来产生的净运营收入（NOI）进行折现。简单来说，就是看这个园区未来能赚多少钱，并折成现在的价值。但在实际估值中，发行定价非简单的账面资产估值，而是资本市场对价值溢价的认可。
2023年下半年，西安新配套开始了场进化。公司提出3TCOM产业社区理念。
这理念的学术源头是美国学者理查德·佛罗里达在《创意阶层的崛起》中提出的“3T”理论——技术（technology）是创新的标志和载体，人才（talent）是实现技术进步的主体和动力，宽容度（tolerance）为人才的创新发展提供良好氛围。西安新配套秉持着“拿来主义”的精，将其转化成现代科技产业社区经营的核心逻辑，在“3T”理念的统下，围绕园区运营进步衍生出多个维度的子，将园区社区化运营真正“化”。
西安新配套的“3TCOM”理念积累下来的商誉，代表着种低风险、成长的商业契约精，为西安新配套提供了撬动资本市场的关键支点。
3TCOM云汇谷产业社区运营8年后，西安新配套决定投入不菲资金进行升。在行业惯例中，运营近10年的园区往往只做维持投入，而西安新配套的选择透露出种不同的经营哲学：客户在成长，需求在变化，空间须跟着迭代。
同样，3TCOM软件产业社区、人工智能产业社区、数字经济产业社区等园区分批实施提升改造累计160多个项目，新增充电桩90余个、休闲空间20余个、运动空间12余个。这些投入带来的结果是可量化的，园区整体出租率在全国下行周期中逆势上扬，续租率稳定在98以上。
品质不止于硬件。西安新配套将“客户价值大化”的理念贯穿服务全流程，建立了管理层每月走访企业现场办公、企业项问题“双周会”的常态化沟通机制。客户满意度被当作服务提升的核心指标，也成为促进以商招商的重要战术。
数字经济产业社区满意度变化的案例，就足以说明这种机制的有。某头部企业员工曾在内部论坛发帖，吐槽数字经济产业社区的设施和餐厅服务。西安新配套马上建立项沟通机制，对食堂提出系统整改要求。从餐厅饭菜品质到电梯排队，从空调率到停车设施，项项改进。终，企业内部论坛关于数字经济产业社区的负面帖子归，园区满意度从倒数跃升为并列，该头部企业门为公司送来锦旗。西安新配套将“想到、说到、做到、做成”具象化为服务品质的刚兑现，内化为服务的核心底。
正是这种对品质的致研磨，使得园区凭借客户口碑形成了“以商招商”的良循环，客户也由此成为真正的传播者。2025年，西安新配套的园区不仅吸引了蚂蚁科技、数字怪兽、龙旗科技等批行业龙头企业入驻，赢得了阿里巴巴、中科创达等老客户持续扩租。
对产业园区品质的持续投入和提升，终获得了资本市场的认可和回报。公募REITs的成功，正是对产业园区品质的认可，也是对西安新配套资产运营成的次终检验。实际上，每个改造项目、每次客户服务，都在积累这种信任。
价值源于质量服务，建设的起点，从来不是广告语，而是产品本身。
因此，REITs获批的价值对于西安新配套来说远不止于融资行为。纵向看，通过“募-投-建-管-退”的资本闭环，公司得以腾挪资金，耕存量资产的精细化运营与增量项目的战略布局，构建覆盖全生命周期的产业服务体系。横向看，相较于传统租赁模式那种房东与租客的点状关系，REITs赋予了园区强的资源整能力，动它从“空间提供商”转型为“产业组织者”。
服务是价值的核心载体
如果说品质是价值的物质基础，那么服务就是价值的核心载体。产业园区的发展已经进入以“存量盘活”和“资产证券化”为核心的新阶段。面对西安新区“精、快迭代、强集群”的产业特点，传统的园区服务已法构筑起有的“护城河”。
在技术维度上，西安新配套将数字化赋能化为服务升的重要抓手，立足科技园区，提升服务科技产业、科技人才率，园区3TCOM产业社区站式服务平台上线周用户即破千，报修、预约、政策申报、保租房预约等键直达。平台接入智能助手，大大便了园区企业和员工的日常工作生活。公司与省属金融企业作设立“3T产业基金”，于2025年上半年完成了对本地具身智能机器人企业西安中科光电精密工程有限公司的笔2000万元投资。与西安软件园发展中心携手造的新区产业发展数字平台，覆盖区域60个园区、4000多科技企业，形成“前后楼就是上下游、产业园就是产业链”的良好产业生态，让产业服务的颗粒度细、响应。
在人才维度上，西安新配套通过多种手段为科技创新企业提供套完整的人才与产业融生态。西安产业园区的个特优势就是区域聚集的人才。作为校密度和受等教育人数多的城市之，西安拥有63所等院校，其中8所“双”校每年输送20万毕业生。大量人才的供应，成为企业落户西安新区的关键选项。西安新配套在春秋招聘之际，也联企业、校开展校园招聘会，为双提供多接触机会。
人才选择座城市、个园区，不仅因为这里有事业平台，因为这里能安放生活。西安新配套连续举办了两届园区暑期托管班，解决了双职工庭的后顾之忧，让企业员工安心工作的同时也放心庭。在西安新配套看来，“安居”不是道填空题，PVC管道管件粘结胶而是道答题，这关乎每位奋斗者的归属感，也是每企业扎根生长的底气。
在园区宽容度维度上，西安新配套致力于造年轻人喜欢的产业社区。通过入调研园区年轻人的需求，提升园区商业品质，增设多可以坐下来交流的社交空间，3TSport、3TFestival等子应运而生，迷你马拉松、篮球联赛、青年派对、音乐节等社区活动轮番上演，持续点燃园区的青春热度。园区还为年轻人提供了宠物寄存服务，满足员工们的情感需求。
的核心价值不仅体现在物质层面，也在精层面彰显。西安新配套产业园提供的不仅是物理空间，多的是价值认同感。积向上、社区化的氛围广州泡沫板专用胶，让年轻人产生归属感。“做年轻人喜欢的产业社区”正在从理念变成现实。
传统园区仅仅是办公场所，而西安新配套正在实践种“园区社区化运营”的理念，把园区造成集工作、生活、社交、学习于体的现代化产业社区。物质层面，持续对空间进行前沿新；精层面，主动为园区企业和创业人才赋予价值归属和情感认同。人才汇聚于此，是因为这里“值得停下来，也值得成长起来”。
2025年12月，西安新配套五大园区运营服务中心同步投用，构建全生命周期企业服务体系。这些服务中心不仅是物理空间的延伸，是服务理念的落地载体。
在服务理念落地的过程中，西安新配套还探索出了套差异化的招商体系——“PFD”招商新模式，即园区载体、数据赋能、基金联动。通过数字化招商平台，整园区4000多企业的多维数据，筛选潜在客户。同时联动产业基金，构建“招商+基金”的协同生态。2025年，公司实施这新模式，聚焦各园区的主产业向，采取链式招商、以商招商、基金招商、数据招商等式，在产业定位和空间适配等因素的综带动下，实现了园区出租率的稳步提升。
曹靖强调，服务的本质是“为客户创造价值”，与客户共成长，团结、奋斗、创新、担当，对品质永不妥协的追求——这些价值观不是挂在墙上的口号，而是体现在每天的运营细节中。
以长期主义重塑国企转型的价值观
不只提供，从企业长远发展来看，是让消费者为价值观买单。当产业园区转型与国企改革度融，催生出的不仅是商业模式的变化，是基因的重组。
2023年底，西安新配套做出了项“刀刃向内、自我革命”的关键决定，破公司成立16年沿用的工程建设向的组织架构，整形成战略支撑、资产管理、开发建设三大板块，建立以招商运营为核心的管理体系。资产运营板块从个部门分解壮大为产业研究、招商、园区运营、创投孵化及资产管理分公司五个业化单元，27名80后干部通过公开选拔走上管理岗位。
“团队的成长比完成任务重要”——这理念贯穿了公司的转型过程。从平均年龄45岁的工程建设团队，到今天各个板块均有80后骨干挑大梁，西安新配套用了两年时间完成了次组织蜕变。目前，已有59名工程条线员工转型为运营、招商骨干，资产管理板块的人员配置率从53提升到78。
公司建立了“双向沟通机制”，通过战略建言座谈会、线上栏等渠道，收集了270多条员工建议，落地了100项具体举措。“想到、说到、做到、做成”成为团队的行为标尺，“在干中学、在学中干”成为常态。
西安新配套三次转型的顶层设计，不仅奠定了其在西部地区的头羊地位，同时也动其面向全国持续跑。次转型：从“工程建设”向“招商运营”，已在“十四五”期间完成。二次转型：从“招商运营”向“资产管理”，于2024年7月启动，公募REITs是本轮转型的核心抓手。三次转型：从“资产管理”向“市值管理”，计划在“十五五”期间进。
曹靖表示，西安新配套的转型，根植于三大优势：是西安市的人才优势，西安的科技院校输出的人才规模大、业稳定、成本有竞争力；二是西安新区的产业生态优势，在工信部2024年国新区综评价中，西安新区位列全国五，人均技术同成交额达38.6万元，居全国二，141世界500强企业、5600多国新技术企业在这里扎根；三是西安新配套公司的团队优势，公司敢于自我革命下定决心转型，愿意为客户改变自己，具备国企的长期担当。
长期主义也贯穿了产业园区的各项决策。西安科产业园REIT项目存续期长达39年，这意味着公司需要对代投资人的回报负责。“没有长期主义的定力，做不了这件事。”曹靖说。
“管委会+公司”的模式，正在成为全国新区的探索创新。用市场化的式支持管委会，帮政府留住企业、吸引企业——在国出台公平竞争条例、地政府补贴和减空间被压缩的背景下，这模式的价值加凸显：不是靠政策优惠，而是靠实实在在的服务和资产能力。
西安新区在“55611”现代产业体系基础上，已确立新赛道，向生产产业、新能源、商业等向布局。西安新配套也在同步布局生产型产品，涵盖生物制药、智能制造、商业、新能源等域。
个值得关注的新趋势是，资本市场对科技企业的评估，并非只看重当下盈利，关注未来成长。西安新配套正在探索的，正是用市场化式帮助政府引入企业、留住企业。
未来，西安新配套业务将聚焦三大板块。资产管理板块作为业务发展的“压舱石”，与公募REITs平台度协同。产业投资板块作为成长的“发动机”，通过产业基金投资形成规模化布局。轻资产运营板块作为未来的“增长”，具有利润率和成长，具备显著潜力。
国企转型、质量发展、盘活存量、做优质量、参与产业发展，这些都落实在西安新配套的实践中，对应的是个又个具体的数字： 160余个改造项目、270余条员工建言、98以上的续租率、87.03的出租率、笔2000万元的产业投资。
在西安全力造“双中心”城市、新区加快建设世界科技园区的背景下，西安新配套的转型路径提供了国企改革的鲜活样本。公司将继续秉持“与城市共生长”的理念，以此次上市为新起点，持续输出品质的产业空间与服务，助力西安新区向世界科技园区迈进。
当国企既有扎实的品质沉淀，也有迭代的组织活力，并且度融入座创新力位居全国前列的城市的现代产业体系时，产业园公募REITs的诞生便成了种然，并且成为通向宽广商业叙事的新起点。
品质、服务、价值观——这三个维度构成了西安新配套价值的完整图景。从“新建定制”到“存量升”的务实做法，从“3TCOM产业社区”的服务创新，到“与城市共生长”的价值观坚守，这公司用实实在在的行动，重新定义了产业“空间价值”的内涵。曹靖强调，品质是基石，服务是载体，价值观是灵魂。
这场REITs实践，本质上是西部以务实担当为产业升提供的份“空间+资本+服务”三位体的制度样本，回答的不是“如何融资”，而是“如何让产业扎根、让人才停留、让创新持续”。而这正是产业园公募REITs落子西安新区的底气所在——为产业园区资本化运作提供了制度保障与加速器，让服务被资本市场验证为核心资产。
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