进入3月，上海楼市“小阳春”如期而至，且热度出市场预期。

　　易居研究院数据显示，3月上旬，上海二手房成交显著放量。3月1日至15日，全市二手房网签量已达约1.4万套；其中，3月9日至15日当周成交7233套，创2021年以来周度新。新房面，部分项目在新政后有所升温，到访人数和成交转化有了明显变化。

　　上海易居房地产研究院院长严跃进对《证券日报》记者表示，3月份以来，上海新房市场有所修复，二手房市场成交热度迅速攀升，网签量持续位运行、机构信心大幅提振，多项指标创下近年来新，整体来看，上海楼市正呈现出典型的“小阳春”特征。

　　政策与市场共振

　　成交快速放量

　　对于本轮市场回暖，多位业内人士认为，是政策与市场变化共同作用的结果。

　　从政策端看，前期系列优化措施的累积应正在显现。2月25日，上海出台稳定楼市“沪七条”新政，包括进步调减住房限购政策盘锦护角胶，优化住房公积金贷款政策等。

　　同策研究院联席院长宋红卫向《证券日报》记者表示，从案场监测数据来看，政策对市场确实产生了影响。“从来访客群的影响因素来看：受优化公积金贷款政策影响大，占比为77；受非户籍在外环内购房社保3年改为1年影响，占比为19；受居住证满5年可以购房政策影响，占比为2；受非户籍满3年可以在外环内增购套住房政策影响，占比为2。”

　　宋红卫进步表示：“在监测的楼盘中，受新政影响的人群，来访到成交的转化比约为10比1，而并未受到新政影响人群约为27比1，可以看出，受新政影响的人群转化率明显要于非新政影响的人群，这也体现了政策调控的。”

　　除了政策驱动，价格因素同样关键。国统计局数据显示，上海二手住宅价格在经历连续9个月环比下跌后，于2026年2月次出现环比上涨0.2。价格的止跌回升被视为市场触底的重要信号。

　　严跃进表示，当前入市买多数已经历较长时间看房，对价格的判断为理，当价格止跌后，pvc管道管件胶决策周期明显缩短。

　　供需格局改变

　　“好房源”紧缺

　　与以往不同，本轮市场回暖还伴随着供需关系的明显变化。严跃进表示，2025年5月份左右开始，上海二手房挂量就开始进入下行周期，即挂积压的矛盾开始缓解。供应减少叠加需求上升，致买议价空间缩小，从市场的实际反馈看，好房源和便宜房源相对减少，进步扭转了供求两端的预期和策略。

　　位上海地区链二手房经纪人也向《证券日报》记者表示，现在优质房源明显变少，些价比较的房子，会出现多组客户同时谈的情况。

　　在此背景下，市场上关于“车位产证拆分成交量”的说法也引发关注。对此，严跃进认为，该观点存在定误读。“实际上，即便车位与住宅在同产证名下，过去交易中也是分别签署两份同，网签统计口径并未发生本质变化。”

　　严跃进表示，上海二手房成交主力仍是老旧小区和动迁房，这类房源多数并不涉及产权车位，因此即便存在个别统计变化，对总量影响也非常小。

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　　展望后市，从成交量来看，3月下半月通常是网签峰期，市场普遍预计，全月成交有望冲击3万套。不过从结构上看，当前成交仍以刚需及刚改为主，主要集中在外环外及中外环间，总价500万元左右产品表现活跃。

　　严跃进表示，按照以往置换链条运行规律，刚需端的活跃将为“旧换新”创造条件，带动型需求逐步入场。随着近期市场对价格企稳预期增强，预计自3月下旬起，中端及部分端住宅成交有望逐步回暖，市场热度或将呈现由点及面的扩散态势，4月-5月市场交易热度有望继续维持。

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