□本报记者 张舒琳

　　近日，8只商业不动产REITs密集上报，这是自证监会2025年末出商业不动产REITs试点后批上报的产品，底层资产覆盖商业写字楼、酒店、商场等多种形态。

　　商业不动产REITs出，背后是我国庞大的商业不动产盘活需求。相关REITs未来上市后，有望破传统不动产估值逻辑萍乡PVC管道管件粘接胶，带动写字楼、酒店等资产估值抬升。

　　覆盖多类资产

　　商业不动产REITs试点落地后，资本市场迎来实质进展。1月29日及30日，华安锦江、汇添富上海地产、华安陆嘴、中金唯品会、国泰海通砂之船、华夏保利发展（600048）、华夏银泰百货、华夏凯德等8只封闭式商业不动产证券投资基金（REITs）上报材料获得受理。

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　　从底层资产来看，上述产品覆盖商业办公楼、酒店、奥特莱斯、百货商场等多种类型。

　　近年来，尽管线下消费受到冲击，但折业态迅速发展，奥特莱斯成为不少中产庭的消费主场，大型奥特莱斯的客流量、营业收入均稳步增长。根据管理人上报的基金招募说明书及基金同，国泰海通砂之船商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT均投向奥特莱斯。具体来看，国泰海通砂之船商业不动产REIT投向西安砂之船奥特莱斯项目，这是西北大的奥特莱斯综体之，位于西安浐灞港商圈，主“艺术商业+奥莱”模式。中金唯品会商业不动产REIT投向郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，其中，郑州杉杉奥特莱斯是河南省销售额的奥特莱斯。

　　华安锦江商业不动产REIT则主要投向酒店萍乡PVC管道管件粘接胶，包括锦江都城位于广州、郑州、长沙、肥、武汉等18个城市的21座酒店。

　　商业写字楼是批商业不动产REIT的主要投向之，华安陆嘴商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT均主要投向商业写字楼。其中，华安陆嘴商业不动产REIT投向上海晶耀前滩商场、相关办公楼项目以及车位等。汇添富上海地产商业不动产REIT投向位于上海黄浦区的鼎保大厦项目、鼎博大厦项目。华夏保利发展商业不动产REIT投向广州保利中心、佛山保利水城项目，业态涵盖办公及配套商业售。

　　华夏凯德商业不动产REIT、华夏银泰百货商业不动产REIT则主要投向商场。华夏凯德商业不动产REIT投向圳来福士、绵阳涪城项目。华夏银泰百货商业不动产REIT投向肥银泰中心期及二期项目。

　　分红回报较好

　　对于投资者而言，现金分红是持有公募REITs的重要收益来源，批商业不动产REITs分红情况受到市场关注。净现金流分派率是衡量分红回报率的指标，万能胶厂家据招募说明书统计数据，国泰海通砂之船商业不动产REIT在2026年的净现金流分派率预计为5.47；华夏保利发展商业不动产REIT预计为5.21；华安锦江商业不动产REIT预计为5.05；华夏银泰百货商业不动产REIT预计为4.93；华安陆嘴商业不动产REIT预计为4.63；华夏凯德商业不动产REIT预计为4.57；中金唯品会商业不动产REIT预计为4.57；汇添富上海地产商业不动产REIT预计为4.50。

　　从预计募集规模来看，批8只产品有所分化。中金唯品会商业不动产REIT预计募集规模多，为74.7亿元，国泰海通砂之船商业不动产REIT预计募集规模50.64亿元，华夏银泰百货商业不动产REIT、华夏凯德商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT预计募集规模分别为42.79亿元、40.54亿元、40.02亿元，华安陆嘴商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT、华安锦江商业不动产REIT预计募集规模分别为28.1亿元、20.93亿元、17.03亿元。

　　有望带动传统商业不动产估值抬升

　　2025年12月末，证监会出商业不动产投资信托基金试点，对于商业不动产REITs，参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行。

　　证监会表示，从全球成熟市场发展经验来看，商业综体、商业售、商业办公楼、酒店等商业不动产是REITs重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。华夏基金表示，适时出商业不动产REITs，可以好发挥REITs作用，支持构建房地产发展新模式，进步提升多层次资本市场服务实体经济的质。

　　国泰海通证券研报分析称，商业不动产REITs能够有盘活存量，回笼资金，缓解风险萍乡PVC管道管件粘接胶，有助于产业长期稳定发展。REITs作为重要的权益融资工具，能够通过资产出表有提升资本使用率，能够解决或当前传统不动产行业的资金困局。REITs的上市有望带动写字楼、酒店、商场等传统商业不动产估值抬升，带来资产定价逻辑重构。当前权益市场对于传统不动产资产估值处于相对低位，REITs资产估值会基于资产当前价格和资产未来现金流进行重新估值，助相关板块的估值抬升。