发布日期：2026-08-15 20:54点击次数：52
7月28日，北京、上海、广州三座线城市同日开启土拍，核心地段优质地块集中入市，引发房企激烈争。5宗地块全部成交，总成交金额达298.7亿元，其中4宗地块均拍出溢价，溢价率达40.97。与此同时，中指研究院数据显示，上半年300城住宅用地出、成交面积同比分别下降21、24，土地出让金下降31。核心城市的土拍热潮与全国土拍市场的低迷西藏泡沫板专用胶，形成鲜明对比。
冰火之间，楼市究竟走到哪步？土拍市场溢价频现是否意味着楼市已实质回暖？不同城市土拍热度的差距藏着怎样的行业格局变化？普通购房者又该如何理看待这轮土拍信号？
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核心城市“地潮”再现
土拍热度向强二线蔓延
7月28日上午，位于上海杨浦滨江板块的八埭头地块率先登场，杨浦八埭头商住地块历经219轮竞价，被保利、华润联体以161.2亿元拿下，溢价率35.83，楼面价10.2万元/平米，成交总价与楼面单价均创下杨浦土地出让历史新。徐汇康健街道地块同样竞争激烈，经历96轮竞价，终保利发展以70.6亿元竞得，成交楼面价7.9万元/平米，溢价率24.51。
同日，北京朝阳区酒仙桥宅地经出便备受关注，土拍现场共有招商蛇口、越秀、建发、保利、中海、绿城等6房企参与竞买西藏泡沫板专用胶，经过248轮竞价，终被中海以46.814亿元摘得，溢价率25.84，创下今年北京土拍溢价率新，同时也是北京今年宗竞价200轮的宅地。
与此同时，广州荔湾区花地大道东地块竞争是“白热化”状态，经过50轮竞价，整场土拍耗时两个小时，终绿城击败保利、越秀、中海、珠江等竞争者，以16.86亿元竞得，溢价率达40.97，拍出了当日溢价率。
同天内，三座城市，四宗核心地块，例外溢价成交。
热潮并不止于北上广。圳上半年6宗成交宅地中，3宗溢价率50；杭州上半年出让34宗涉宅用地，总成交金额达481亿元，核心区域优质地块竞争已成常态。进入7月以来，杭州、南京、成都、南昌等强二线城市土拍市场同步升温。杭州萧山世纪城地块经近百轮竞价以46.05亿元成交，溢价率26.68；南昌新区青山湖板块地块溢价率是50.19；杭州余杭、成都金牛等地的核心地块也均拍出不俗溢价。
从上半年整体数据看，核心城市土拍热度早已显现。中指研究院数据显示，2026年上半年全国300城住宅用地平均溢价率仅9.1，但线城市平均溢价率达19.8，位居各线城市位。
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不是回暖 西藏泡沫板专用胶
是“结构分化”加剧
核心城市土拍热度涨，是否意味着楼市回暖？在多位业内看来，这场热像是行业分化加剧的缩影，“点状热”与“整体筑底”并存，才是当前房地产市场的真实底。
组对比数据清晰勾勒出“全国冷、核心热”的格局：上半年全国300城住宅用地成交面积同比下降23.7，土地出让金同比下降31.2，但TOP20城市宅地出让金占全国总量的比重已达62，上海、杭州、北京出让金位居全国前三。换言之，全国土地市场的体量在持续收缩，但资金和热度正加速向头部城市集中。
中指研究院企业研究总监刘水分析认为，接下来，北京、上海、圳、杭州、成都等热点城市的核心地块，或将继续保持溢价成交，而三、四线城市地块则以底价成交为主，部分城市可能会通过优化供地结构、降低起拍价格等式，吸引房企投资布局。
甚至同座城市，核心区与远郊区的“温差”也相当显著。7月28日的上海土拍中，奉贤新城宅地就以约3.3亿元底价成交，成为当日线城市中唯宗底价地块。
广东省住房政策研究中心席研究员李宇嘉进步指出，当前土地市场的回暖正从“点状”转向“片状”，即政府造的端居住片区、中心老城区旧改板块快速进，通过调整释放出优质地块，带动片区土地价值提升。但这种片区的回暖，很难直接带动全市新房市场整体好转，多是提升片区对全市楼市的贡献度，成为楼市稳定的“基本盘”。
事实上，溢价地块有着度共：这些地块大多位于城市核心区域，保温护角专用胶区域内在售项目较少且存在明显供给缺口，部分地块还叠加“低密度”属，了地块价值。业内人士指出，热度地块自身优越的区位条件、完善的配套资源以及稀缺的产品指标西藏泡沫板专用胶，多重红利叠加成为房企重金入局的核心动因。
中指研究院数据显示，上半年100房企拿地总额同比下降33.7，土储不足的压力与低容错的要求并存，使得房企将有限资金全部投向确定的核心资产。克而瑞分析也认为，今年上半年房企价拿地，“并非上轮行业周期的简单重演，而是在行业调整期，对确定、入场资格、生存权的争夺”，核心城市核心地段因具备稳定的去化预期，被房企视为资金避险的“确定资产”。
“好房子”系列活动持续激发市场活力。（唐梦/摄）
下半年楼市持续筑底
购房者需理看待土拍信号
土地市场向来被视为楼市的“先行指标”，这轮核心城市土拍热将如何传至终端市场？土拍热了，楼市就会暖吗？
从积的面看，信号确实存在。据中指院数据，2026上半年线城市二季度新房成交量同比成功转正。核心城市政策红利与优质供给共振，上海4月新房成交同比增幅10，5、6月持续保持2正增长；圳4月末政策优化落地后，5、6月新房成交同比分别大增50、42。二手房面，30城上半年成交套数同比增长6。据广州市住房和城乡建设局介绍，今年上半年，全市手商品房网签面积同比增长10，库存持续优化。
成交量持续回暖的同时，价格也在企稳。国统计局发布的6月70城房价数据显示，线城市新房价格环比上涨，二三线城市同比降幅总体继续收窄。其中广州房地产市场延续回暖态势，、二手房价连续四个月实现环比上涨，二手房涨幅跑70城；上海二手房价格连续4个月环比上涨，圳于6月实现环比转正。
但全局数据依然冷静。中指研究院预计，2026年全国新建商品房销售面积约8.1亿平米，同比下降7.8。国盛证券席经济学熊园判断，下半年房地产市场“大概率仍处于‘寻底’阶段，但整体量价跌幅有望逐步收窄”。中指研究院则预计，下半年市场“仍将延续筑底修复态势，市场分化进步加”。
李宇嘉强调，不能将核心地块溢价直接等同于楼市复苏。结构土地热度只是特定区位、特定产品的热度，由供给收缩和资产避险需求驱动；而行业整体回暖需要全市量价企稳、需求普遍释放、预期扭转。“在整体买市场格局下，单宗地价项目对周边房价的拉动作用十分有限，反而值得注意的是，核心区新增供应的产品力升，将对周边老旧二手房形成持续挤压。”
李宇嘉建议，对于购房者而言，需因土拍热盲目跟风入市，也不坐等“上涨”而踏空，按需决策、理置换仍是核心原则。具体来看，刚需群体若预充足，优先选择核心区品质新房，其产品力、社区配套相比二手房有明显优势；若预有限，二手房仍是务实的选择。对于有换房需求的群体，则应加快置换楼龄久、产品老旧的房产，尤其是周转时期建设的刚需盘，在新房产品力持续升的趋势下，这类房产的保值能力会逐步下降，趁当前“旧买新”的循环逐步畅通时完成置换，是优选择。
展望下半年楼市，业内普遍认为“筑底修复、分化加”将是主基调。清华大学房地产研究中心主任吴璟认为，开发企业资金状况和市场预期的，叠加土储低位带来的补仓需求，动了这轮土地市场热度，这也是需求侧回暖向投资侧传的体现。这些热点城市房地产市场升温仍然可以发挥“风向标”的作用，需要继续保持政策定力，动房地产市场进步稳定乃至于回暖。
李宇嘉判断，下半年楼市将继续处于探底阶段，但价格跌幅、交易量跌幅都会持续收窄。“不过，就业、消费等经济基本面对需求的制约仍然存在，因此探底到触底的过程可能会比较漫长，但大趋势不会改变。”
南+记者 柴亚娟 周中雨统筹 冯善书
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