定安家具封边胶价格 张床位6000港元/月，大学生仍要：香港校“床位荒”，资本爆改酒店当宿舍

“与其未来贱，或者租给社会人士，不如租给素质较的研究生”，近期，圳大学租赁市值800万元房源当宿舍的消息，引发校与业主间的激烈争议，而业主周颖则是明确支持的。

今年3月，周颖和众业主在看到相关网传信息后，才得知自己花费真金白银购入的汉园茗院，可能将被用作大学宿舍。

该小区位于圳市南山区，紧邻圳大学丽湖校区。根据网传的《圳大学丽湖校区2026研究生住宿安排告知书》，该校丽湖校区2026全日制研究生将统安排在校外住宿，地点暂定汉园茗院，住宿费用标准将参照学校统规定执行。

时代财经查阅《圳大学2025年硕士研究生招生章程》了解到，圳大学仅向以全日制脱产式学习的硕士研究生提供住宿，标准为每学年1200-1500元/人。而贝壳找房显示，汉园茗院3月挂均价约6.65万元/平米，在售房源总价718万至830万元；今年以来已计出租11套房，月租金成交价在9500元至1.3万元之间。

据周颖了解，学生计划入住的是该小区单栋回迁房，并非与业主混居。但这引来了不少业主反对，他们担心小区被贴上“群租房”标签，从而影响房价；也有业主担心旦住宅被改造为密度宿舍，电梯、消等设施可能负荷运转，人流密集还可能带来安全隐患。

这场争议背后，本质是校扩招背景下，校内宿舍供给滞后于招生规模的增加，致床位供需矛盾集中爆发的缩影。

教育部数据显示，2020年-2024年，全国各类等教育在学人数增加663万，毛入学率提升6.4个百分点。2024年，国发展改革委等七大部门发文称，近年来我国校学生宿舍建设持续进，但仍面临床位供给不足、环境有待提升、相对单等问题。今后段时期，随着适龄人口规模扩大、等教育毛入学率继续提，在校大学生总量将持续增加，校学生宿舍供需矛盾将进步加剧。

在这背景下，校将部分住宿需求转向市场，逐渐成为种现实选择，但也不可避地引发了办学需求与业主居住权益之间的冲突。

有偶，受化办学和扩招驱动，如今的香港校也集体面临“床位荒”的难题。

香港在校后勤社会化面起步早于内地，但对香港而言，由市场解决学生住宿问题的模式，同样属于新兴域。由于市场化程度，其在制度与市场运作上的探索，能否为内地提供参考与借鉴，也成为市场关注的问题。

宿舍床位告急，校收购商品房改宿舍

面对床位不足的问题，内地部分校已率先调整住宿政策，优先满足部分学生的住宿需求，同时放弃对另部分学生的供给，以此缓解供需压力。

圳大学早在2017年便已明确规定，不为非全日制研究生提供住宿。复旦大学自2019起，除特定类别学生外，不再为业学位硕士提供校内住宿，学生需自行解决居住问题。

但上述做法只能起到阶段缓解的作用，《关于加强校学生宿舍建设的指意见》为校提供了新的思路，即“校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源”。

随后，国内多所校跟进。据时代财经不统计，2025年至今，已有湖北大学、矿业大学、中南大学、肥工业大学、湘潭大学、浙江大学等多所校，陆续启动向市场收购或租赁住房的计划。

2025年2月，湖北大学收购武汉城建・水岸两栋住宅楼用于学生宿舍，是全国个存量商品房改建学生公寓的落地案例，改造完成后，两栋楼将计新增学生床位2800个。

武汉城建・水岸位于武汉市新洲区平江大道，与湖北大学阳逻校区仅路之隔。湖北大学以1.72亿元总价收购该项目5#、6#楼共352套房源，总建筑面积约3.70万平米，折单价约4650元/平米。对比该项目此前住宅备案均价约7300元/平米可知，收购价相当于备案价的6折。

事实上，地处远郊的武汉城建·水岸此前面临巨大的去化压力。根据安居客，该楼盘规划建设980套商品房，项目早在2021年5月开盘，后于2023年交付，此次通过校消化了352套房，意味着截至去年被收购前，该楼盘仍有数百套房源未售出。

通过购置存量房替代新建学生宿舍，面缓解了校床位资源紧张的问题；另面，在房地产市场下行背景下，这模式也被视为去库存的种路径。

床位月租6000港元，两个月就满租

放眼全球，学生公寓早已成为投资者关注的赛道。如今，香港的学生宿舍市场，正迎来前所未有的投资热潮。

已在英美学生宿舍市场耕10年的中原集团，于2024年将目光转回大本营香港。2024年9月，中原集团旗下中原投资斥资1.8亿港元收购香港沙咀珀荟酒店，并改造为提供约121个床位的学生公寓，这是其在香港的个项目。该项目于2025年5月开放入住申请，三人房床位月租6000港元起，短短两个月便实现入住率。

近些年，来港求学的非本地学生人数快速增长，带动住宿需求飙升。在收购个项目时，中原投资曾保守估计，未来几年香港学生公寓市场规模可达458亿港元，但市场发展显然出预期。

进军香港学生宿舍市场短短两年间，中原投资多次上调市场规模预期。中原投资总裁叶明慧近期表示，香港有望在5年内成为亚洲大的机构化学生宿舍市场，届时市场规模将突破千亿港元。

伴随市场规模预期不断上修，中原投资也持续扩大自身的规模目标。拿下个项目时，中原投资计划2至3年内在港布局2000至3000个床位；2025年8月，其将短期目标提升至至少3000个；2026年3月，再度把供应目标上调至约6000个床位，并计划于未来两至三年内逐步落地。

截至目前，中原投资已在香港收购3个项目用于改造学生宿舍。除沙咀项目外，其于2025年8月以3.35亿港元收购西半山“般咸轩”住宅楼，再于2026年3月斥资15亿港元拿下九龙城富豪东酒店。

中原投资持续加注的背后，是香港长期存在的床位紧缺问题。由于学生规模扩大、校园土地有限，保温护角专用胶加之非本地生比例不断提，使香港校校内床位长期供不应求。

此外，近些年香港加快造“留学香港”，吸引多境外学生来港造，进步加剧了床位供需矛盾。

自2024/25学年起，香港将政府资助院校非本地学生招生上限由本地学额的20提升至40；并计划于2026/27学年进步提至50，同时，资助研究院研究课程的额收生自资学额上限亦由增至120，直接整体招生人数，其中大部分非本地生源来自内地。

去年10月，力香港资本市场及投资服务主管兼执行董事Thomas Chak撰文指出，全港政府资助及自资院校连同私人市场，仅提供计4.8万个学生宿舍床位，对比2024/25年非本地生及本地上学生人数，缺口过9万个床位，预计2028年短缺将扩大达12万个。

供不应求动学生租住需求大量外溢至市场，加之“人才”政策吸引人口流入，共同香港的租金水平。

根据中原地产，香港中原城市租金指数CRI于今年2月报130.22点，按月升0.12，连升三个月共0.84，再创历史新，并在过去八个月内四度刷新纪录。

市场甚至出现月供低于房租的现象。根据中原地产，今年1月，港岛区面积约431平呎(约40平米)的私人住宅平均租金约2.07万港元/月。同类户型平均售价约552万港元，若以7成按揭、30年期、年利率3.25厘计，买房月供不足1.7万港元，明显低于租金水平。

比写字楼还赚钱，内房也在重金入场

实际上，为缓解学生住宿的供需矛盾，香港近年来逐步向社会资本开放学生宿舍市场，并鼓励将商厦及酒店改建为学生宿舍。

在政策的支持下，资本加速进入这域，其中也不乏中资机构的身影。今年，招商蛇口依托招商局商业房托基金(01503.HK)完成对沙咀处酒店的收购，成交金额2.06亿港元，计划将其改造为提供约85个床位的学生宿舍及共享生活空间，为其个“CM+U”学生公寓项目。华润集团旗下华润隆地亦以约9.53亿港元收购葵涌青山公路处酒店物业，拟改建为学生公寓，预计可提供约900个床位。

4月17日，招商蛇口向时代财经表示，公司长期看好香港学生宿舍市场，其价值基础在于持续的供需失衡，这种基本面的支撑使得该资产类别具备稳定的租金收益和较强的御 。沙咀项目非单点试水，而是招商蛇口及招商房托系统布局学生公寓赛道的战略起点 。公司有意在未来2-3年内，于香港寻求多优质的学生公寓收购或改造机会 。

除改造现有商厦及在现有私人土地兴建宿舍外，香港发展局还计划通过地式新增学生宿舍用地。今年1月20日，香港发展局已就三幅已平整用地向市场征集发展意向书，地块快于2026-2027年度以招标地形式出。

与内地校主要自行解决学生住宿不同，香港学生住宿重视市场化供给，模式与定价也贴近市场规则。

曾参与学生宿舍项目改造前期工作的从业者曾雯告诉时代财经，香港学生住宿选择多样，常见类型包括校内大学宿舍、校外学生宿舍或共享空间、私人住宅租赁。

其中，校外学生宿舍与校内宿舍相似，但品质，这些住宿项目由通常由市场化的业机构经营。曾雯指出，在以往香港住宿供需矛盾较缓和的时期，这类业态并不常见，如今在需求激增与政策鼓励双重驱动下，校外学生宿舍也已香港房地产市场中受瞩目的另类资产之。

谈及市场前景，曾雯表示，香港学生的住宿式虽说丰俭由人，校内宿舍成本低，校外宿舍租金较，“实在没有预的话，也可以通过普通租的式租房”。不过，其表示赴港就读的内地学生通常具备较强的支付能力。

“(学生)到了个陌生的环境，学业负担也重，香港私人租房多为空房交付，需要自行配置具，时间与精力成本较”，曾雯称，在校内床位不足的情况下，校外业学生宿舍实际上是个不错的选择。

近期，中原集团创始人、主席施永青在谈及学生宿舍投资回报时也提到，“长也重视学生前途，人加，所以长很少会让孩子中途弃租。”基于此，学生宿舍租户稳定、流动率低，能带来稳定的收入。”

同时，香港宿舍供应持续紧张，学生涌入租房市场住宅租金，在此背景下，学生宿舍兼具收入稳定和相对回报的优势。

根据莱坊于去年11月发布的《学生住宿市场新视角》报告，香港学生住宿的市场回报率为4.5至5，而传统甲写字楼为3.7，中小型住宅分别仅有3.2和3.6。

香港模式是否具有借鉴意义，未来，内地是否也会出现全国的学生宿舍运营平台或业机构？

广东省住房政策研究中心席研究员李宇嘉向时代财经表示，内地校住宿的社会化和市场化长期不足，未来需平衡市场化运作与公共属。此外，由于香港学校的地理分布较为集中，而内地则相对分散，“省市属的校基本上还是由当地的国企、平台公司作为筹集建设的主体”。

对于内地学生公寓市场，招商蛇口也正在密切留意投资机会。其告诉时代财经，公司在香港落地CM+U学生公寓，不仅是为了服务香港市场，也是积累端学生公寓运营经验、验证商业模式的重要步 。

招商蛇口面则指出，内地等教育规模持续扩大，部分城市确实存在校宿舍供需矛盾及存量资产盘活的需求，“目前，我们正密切关注内地相关市场的政策动态与发展潜力。如有适的机遇，我们不排除将成熟的CM+U运营模式和资产管理经验引入内地教育资源集聚的城市。”

(应受访者要求，文中周颖、曾雯为化名) 相关词条:管道保温施工     塑料挤出设备     预应力钢绞线    玻璃棉厂家    保温护角专用胶

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