丽江海绵胶 批商业不动产REITs上市 万亿存量资产迎来“证券化时代”

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　　来源：经营网

　　中经记者 力凝 夏欣 上海报道

　　2026年6月18日上午，上海证券交易所的声锣响，宣告商业不动产REITs试点正式破冰。汇添富上海地产商业REIT（508600.SH）、中信建投农商业REIT（508601.SH）、国泰海通砂之船商业REIT（508602.SH）、中金唯品会商业REIT（508603.SH）四只产品同步挂，总募集资金200亿元，平均网下认购倍数达78倍，公众份额全部日售罄。

　　从2021年批基础设施REITs上市，到如今通商业不动产这万亿量赛道，整整五年。从试点公告发布到批产品上市，不足半年。两个时间节点之间，是商业地产从“重资产持有”迈向“资本化运营”的历史转轨。

　　破冰：五年布局丽江海绵胶，政策窗口半年走程

　　2025年年末，证监会正式发布商业不动产REITs试点公告及配套规则，从试点政策落地到批四只产品登陆上交所，前后不足半年。相比基础设施REITs从政策研究到批上市历经数年的铺垫，彰显了监管层支持商业不动产证券化、动存量资产盘活的政策向。

　　过去数年，商业地产陷“重资产、沉淀、周转慢”的结构困局，大量存量物业沉淀于企业报表，变现渠道匮乏，资金循环不畅。商业不动产REITs的到来，为这困局提供了标准化的退出通道。

　　中信建投基金董事长金强表示，将流动较弱的商业地产转化为公开交易产品，面帮助持有盘活存量、回笼资金，动向轻资产运营模式转型，另面让普通投资者低门槛参与大型商业地产投资，享受租金与增值双重收益。

　　批四只产品的底层资产选择，充分体现了“试点即示范”的逻辑。资产覆盖北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等核心城市，业态横跨奥特莱斯、购物中心、商业综体与写字楼，原始权益人兼顾地国有龙头企业与头部民营企业。

　　以中金唯品会商业REIT为例丽江海绵胶，其底层资产郑州、哈尔滨两处杉杉奥特莱斯项目，近三年年均销售额复增速均7，出租率连续三年维持在99以上，均为所在省份销售额排名的奥特莱斯项目。中信建投农商业REIT的底层资产龙德广场，已在北京昌平天通苑地区稳定运营17年，是北五环地区的区域商业地标，为北京国资体系单商业不动产REITs落地提供了坚实的资产基础。

　　截至目前，全市场已受理21只商业不动产REITs，拟募集规模600亿元。中信建投证券REITs与资产证券化部负责人余彦平认为，这扩容节奏呈现出“起步稳、扩容快、标准严”的特征。监管层在保障发行率的同时，始终坚守规底线、估值审慎与现金流真实三大核心原则。从供给端来看，受理项目已展现出资产“规模大”与原始权益人“多元化”的特点。随着批项目落地形成示范应，后续仍会有批核心城市优质商业项目接续申报，段时间内市场将维持密集的发行节奏。

　　热销：200亿日告罄，机构筹折射稀缺逻辑

　　市场的反应比预期为热烈。四只产品自5月下旬陆续开启发售，例外提前结束募集，公众份额全部日售罄并启动比例配售，总募集资金200亿元。平均网下认购倍数达78倍，其中中信建投农商业REIT公众认购倍数100倍，中金唯品会商业REIT网下认购约68倍，四只产品定价均于询价区间上限。

　　认购热度背后，是机构投资者对这类资产配置价值的清醒判断。商业不动产REITs的收益来源以市场租金为核心，分红稳定、与大类资产相关低，兼具资产增值弹，契保险、养老金等长期资金的久期匹配需求。批战略投资者阵营中，国新资产、北京金控、钢平准基金等国资，以及中信、国泰海通等头部券商，pvc管道管件胶华夏、易达等主流公募基金悉数入场，机构投资者持有份额比例90。

　　“市场普遍对于强运营主体、稳定现金流、成长空间明确的不动产标的加关注和认可。”中金基金总经理宗喆表示，中金唯品会商业REIT约68倍的网下认购热度，反映业机构投资者对奥特莱斯资产核心定价逻辑的认可。底层双资产运营稳健，预测分派率于同类REITs板块均值，现金流回报具备吸引力；跨区域布局分散单区域风险，且资产估值审慎丽江海绵胶，具备理安全边际。

　　市场的度认可，离不开管理人能力的背书。中信建投证券投行委党委书记、联席主任、董事总经理谢常刚表示，中信建投证券与全资子公司中信建投基金在REITs业务上坚持“体化管理”原则，将投行在项目尽调、交易设计、申报发售面的厚积累与基金公司配置的优质产业背景基金经理有机结，从申报期到存续期，为REITs业务的审慎展业全程保驾护航。

　　与此同时，个人投资者的参与热情同样不低。对于普通投资者而言，公募REITs提供了种此前几乎不可能实现的投资式——以较低门槛，参与核心城市黄金地段大型商业资产的持有与分红。不过，中信建投基金亦对此门提示风险：商业不动产REITs风险等为R3，不是保本产品，也不承诺固定收益，不能只盯着短期价格，也不能简单把分派率等同于投资收益，投资者须认真阅读相关风险揭示，结自身风险承受能力审慎判断。

　　展望：万亿存量待盘活，行业进入“运营时代”

　　批落地，仅是起点。随着示范应形成，业内预计后续申报与发行仍将维持密集节奏。余彦平判断，随着批项目落地形成示范应，后续仍会有批核心城市优质商业项目接续申报，段时间内仍会是申报与发行的密集期。

　　对于商业地产行业而言，这变化带来的不仅是退出渠道，是运营逻辑的根本重塑。公募REITs对底层资产有严格的信息披露要求，出租率、销售额、客流量、分派率等核心经营指标须定期对外公示，持续接受市场检验。中金基金总经理宗喆直言，相比基础设施REITs，商业不动产的市场化运营程度、依赖运营能力，行业竞争正从单纯的项目资源挖掘，转向全链条不动产资管能力比拼，并将加速行业分化与马太应。

　　对于国有企业而言，商业不动产REITs还提供了条优化资本结构、聚焦主业的新路径。农食品集团董事长袁浩宗表示，REITs上市让集团次完整走通了“资产筛选—规重组—市场定价—公开上市—运营分红”的全链条。过去是“把资产管好”，未来要“把资产管好、把资本转活”，从而动集团从“重资产持有型”向“资产运营+资本运作双轮驱动”的战略转型。

　　在宏观的制度层面，配套政策的跟进正在加速这市场的生态完善。相关部门与地政府正在研究进土地使用权续期、税收支持、保险资金投资等配套举措；4只中证REITs全收益指数基金已获证监会批复，预计可为市场引入10亿元增量资金。

　　上交所有关负责人表示，将坚持“稳起步、稳发展”，以商业不动产REITs试点为契机，动REITs市场质量发展，营造“资金愿意来、企业留得住、投资者有回报”的市场生态，为好服务国战略、民生福祉和资本市场持续稳定健康发展贡献力量。

　　（编辑：夏欣 审核：李慧敏 校对：颜京宁） 海量资讯、解读，尽在财经APP

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