河源海绵胶厂 21.1万元/平米！上海大平层新房单价纪录被刷新

21世纪经济报道记者唐韶葵 河源海绵胶厂

日之内，上海徐汇区内环联排别墅单价纪录连续被刷新，上海新房单价也同时被刷新了。

7月2日，宸嘉发展旗下嘉佰道・徐汇项目宣布取得张预售证，此次共出91套房源，包括3幢联排别墅及88套洋房。其中联排别墅备案单价约30.25万元/平米，总价的套约1.3亿元。据销售人员透露，3套联排别墅“已下筹”。

同日，同片区的中海云锦华庭官宣加二批次44套房源，包括10套别墅类产品及34套洋房。其中单套联排别墅的备案单价32.82万元/平米，总价约1.5亿元。

（嘉佰道・徐汇，唐韶葵/摄）

中海云锦华庭以32.82万元/平米的单价，举捅破刘益谦创下的徐汇区新房30.25万元/平米的价格天花板。与此同时，该项目二期大平层备案均价21.1万元/平米，破了上海全市新房大平层维持近两年的单价纪录。

颇具戏剧的是，即将入市的两大顶豪项目同样定于7月11日开盘，且在同酒店开展集中选房活动（中海云锦华庭营销中心设在该酒店）。尽管二者目标客群存在分层，但在定价逻辑、销售法上的全位比拼，既是当下上海内环顶豪市场次去化能力检验，也再次了上海豪宅市场热度。

两大顶豪项目同天入市，或伴随着徐汇区豪宅资产价格行情的波看涨。从嘉佰道・徐汇对外披露的房价表可见，项目此次开出91套住宅房源，洋房整体备案均价17.53万元/平米河源海绵胶厂，货值约17亿元，约占项目整体货值半。

从定价案来看，嘉佰道・徐汇价格分层很清晰。层洋房整体均价约16.5万元/平米，总价集中在1700万元至2300万元。小层洋房均价17.5万元/平米，总价1700万元至1900万元。

同期，中海云锦华庭火速加44套247平米至472平米的房源，包含10套联排别墅、34套洋房，洋房整体均价21.1万元/平米，创下上海新房大平层单价新，总价段在5000万元至8000万元。

这两个项目分别于2024年和2025年拿地。2024年12月30日，宸嘉发展击败多房企，以43.824亿元竞得徐汇龙华S030501单元N06-22地块，成交楼面价12.6万元/平米，溢价率40，地块容积率为1.59，这也是如今的嘉佰道・徐汇项目。10个月之后，中海地产以44.65亿元总价、楼面价约14.85万元/平米、溢价率10竞得同区域另宗地块，并创该区域地价新，地块容积率1.5，即如今的中海云锦华庭项目。

今年以来，上海新房市场成交活跃，部分豪宅项目销售良好。其中，由于稀缺等原因，同样位于徐汇区的豪宅项目安澜上海销售向好，使得市场人士对上海豪宅市场持乐观态度。网上房地产数据显示，万能胶厂家安澜上海二期共计51套房源于2026年3月取证，主力户型238平米至275平米，对应总价3800万元至4900万元，整体去化率76，仅少量区房源尚未售出。

随着豪宅市场行情看涨，房企对优质地块的拿地热情也有所升温。

2026年6月30日，上海五批次集中土拍开拍。经过168轮竞价角逐，建发拿下位于静安区大宁的纯住宅地块，终成交总价72.89亿元，成交楼面价约8.2万元/平米，溢价率为29.63。该地块坐落静安区中环内，属于广义静安核心板块，也被认为是豪宅地块。

两大豪宅的入市，助了上海豪宅市场的热度。但在洋房类产品的定价中，双有着不同的逻辑。

市场人士认为，嘉佰道・徐汇洋房定价“保守”，均价17.53万元/平米，明显低于板块内其他竞品。公开数据显示，徐汇区已售罄的绿城潮鸣东层洋房均价19.5万元/平米，目前在售的安澜上海二期层洋房均价17.9万元/平米。

中海云锦华庭二期洋房21.1万元/平米的均价，则出市场预期。网上房地产数据显示，中海云锦华庭期出30套洋房，目前签约21套。在期房源未能售罄的背景下，中海云锦华庭又加34套洋房，令市场对其去化能力存疑。

据知情人士透露，中海原本的预期是，依托云锦东存量客户外溢，快速清盘批30套洋房。然而这部分需求并未如期释放，致项目开没有售罄。但项目人士却否认这点，其认为，当前的上海豪宅市场行情正在向上，而徐汇区标的较的豪宅产品近期去化也在加速。

市场人士指出，嘉佰道・徐汇与中海云锦华庭客户分层并不样。前者户型主100平米至120平米区间，总价2000万元左右；后者主247平米至472平米区间，总价5000万元起步。客户没有交叉。

两盘对垒的另大看点，则是两位“中海系”管的正面博弈。嘉佰道・徐汇由宸嘉发展董事长崔帅统筹整体开发与战略操盘，崔帅曾在中海地产上海公司任职。中海云锦华庭由中海上海城市公司总经理金天全盘统筹。二人均出自中海体系。

多年来，宸嘉发展已探索出差异化产品路线，在社区造中融入艺术元素，并通过别墅产品的定价拉整体货值，以对冲层、洋房的低毛利。面对这套法，手握徐汇滨江低密“地”项目的中海将拿出何种应对策略，这个周末或见分晓。

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